New York City'nin pied-à-terre vergisi — sahibinin asıl ikametgahı olmayan lüks konut mülklerine uzun süredir tartışılan yıllık vergi — yasalaştı ve 1 Temmuz 2026'da yürürlüğe giriyor. New York City'de yüksek değerli kondominyum, kooperatif veya sıra evi sahibi olan Türk vatandaşları ve uluslararası yatırımcılar için bu vergi, yatırım değerlendirmesi ve elde tutma maliyet projeksiyonlarına dahil edilmesi gereken önemli yeni bir yıllık maliyet oluşturuyor.

Pied-à-terre (Fransızca "yerde bir ayak"), ikincil bir konuttur — genellikle asıl evi başka yerde olan bir sahibin zaman zaman kullandığı şehir dairesi. New York City uzun süredir bu tür mülkler için küresel bir destinasyon olmuştur: dünyanın dört bir yanından varlıklı bireyler, yılın büyük bölümünde boş duran Manhattan daireleri edinmekte; bu durum konut kıtlığına katkıda bulunurken asıl konutların ürettiği emlak vergisi gelirini de olumsuz etkilemektedir.

Pied-à-terre vergisi, sahibinin asıl ikametgahı olmayan ve belirli bir değer eşiğinin üzerindeki konut mülklerinin değerlendirilen değeri üzerinden alınan yıllık ek vergidir. New York City'nin mevcut emlak vergisinden ayrı ve buna ek olarak uygulanır.

Yürürlüğe giren mevzuat, mülkün piyasa değerine göre kademeli yıllık ek vergi yapısı oluşturuyor:

• 5 milyon $ – 10 milyon $: Piyasa değerinin yıllık yüzde 0,5'i
• 10 milyon $ – 25 milyon $: Piyasa değerinin yıllık yüzde 1,0'ı
• 25 milyon $ – 50 milyon $: Piyasa değerinin yıllık yüzde 1,5'i
• 50 milyon $ üzeri: Piyasa değerinin yıllık yüzde 2,0'ı

Örnekler:

İkinci konut olarak 7 milyon dolarlık bir Manhattan kondominiyumuna sahip Türk bir yatırımcı yıllık yaklaşık 35.000 dolar pied-à-terre vergisi öder.

Türk bir ailenin zaman zaman New York'ta ikamet etmek amacıyla tuttuğu 15 milyon dolarlık Upper East Side dairesi yıllık yaklaşık 150.000 dolarlık pied-à-terre vergisi yükümlülüğü doğurur.

30 milyon dolarlık bir çatı katı dairesi yıllık yaklaşık 450.000 dolar ek vergi taşır.

Bu tutarlar, New York'un karmaşık emlak vergisi sınıflandırma sistemi kapsamında piyasa değerinin bir kısmı üzerinden değerlendirilen mevcut New York City ve Eyalet emlak vergilerine ek olarak uygulanır.

Vergi, New York City'nin beş ilçesinde yer alan ve aşağıdaki koşulları taşıyan konut gayrimenkullerine uygulanır:

1. Mülkün piyasa değeri 5 milyon doların üzerindedir ve
2. Mülk sahibinin asıl ikametgahı değildir

Vergi amaçları bakımından "asıl ikametgah", sahibinin New York City gelir vergisi beyanname statüsü, seçmen kaydı, sürücü belgesi ve diğer ikamet göstergeleri esas alınarak belirlenir. New York City'de ikamet eden olarak gelir vergisi beyannamesi vermeyen Türk vatandaşları ve diğer ABD dışı sakinler genellikle asıl ikametgah dışı sahip olarak değerlendirilir.

Kapsama giren mülk türleri:

• Kondominyum birimleri
• Kooperatif daireler (co-op)
• Tek aile sıra evleri ve kahverengi taş binalar
• Sahibinin asıl ikametgahı olmayan bir birimi işgal ettiği çok katlı konut binaları

Vergiden muaf tutulanlar:

• Sahibinin asıl ikametgahı olarak kullanılan mülkler
• Sahibinin herhangi bir birimi işgal etmediği kiralık mülkler (bunlar vergi amaçları bakımından ticari gelir getiren mülkler olarak değerlendirilir — ancak bu muafiyet dikkatli bir yapılandırma gerektirir)
• 5 milyon dolarlık piyasa değeri eşiğinin altındaki mülkler

Elde Tutma Maliyeti Yeniden Hesaplama: Asıl ikametgah dışında 5 milyon doların üzerinde New York City konut mülkü bulunduran veya değerlendiren Türk yatırımcıların yıllık elde tutma maliyetlerini pied-à-terre ek vergisini kapsayacak şekilde yeniden hesaplaması gerekiyor. 10-25 milyon dolar aralığındaki mülkler için yıllık vergi, elde tutma maliyetlerine piyasa değerinin yüzde 1'ini ekliyor — net getiri üzerinde önemli bir etki.

Yatırım Yapılandırması: LLC'ler, şirketler veya yabancı şirketler gibi kurumsal yapılar aracılığıyla tutulan ve hiçbir bireyin asıl ikametgahı olarak kullanmadığı mülkler vergiye tabidir. Kurumsal yapı muafiyet sağlamaz. NYC konut mülklerini holding şirketleri aracılığıyla tutan Türk yatırımcıların yapılarını ABD vergi danışmanlarıyla gözden geçirmesi gerekiyor.

Kira Geliri Mahsubu: Kullanmadıkları dönemlerde NYC mülklerini kiraya veren Türk yatırımcılar, pied-à-terre vergisini ABD federal gelir vergisi amaçları bakımından kira gelirine karşı mahsup edebilir; bu durum net vergi sonrası maliyeti azaltır. Ancak mahsup edilebilirlik analizi, mülkün IRS kuralları kapsamında kiralık mülk mi yoksa kişisel konut mu olarak sınıflandırıldığına bağlıdır — bu belirleme, kişisel kullanım günlerinin dikkatli bir analizini gerektirir.

Çıkış Zamanlaması: NYC lüks konut mülklerini satmayı düşünen Türk yatırımcılar için pied-à-terre vergisinin yürürlüğe girmesi, yıllık elde tutma maliyeti birkaç yıl boyunca birikmeden önce çıkış takvimini hızlandırmak için ek bir teşvik oluşturuyor. Verginin 5-50 milyon dolar aralığındaki asıl ikametgah dışı mülklerin piyasa değerleri üzerindeki etkisi henüz işlem fiyatlarına tam olarak yansımadı; ancak bu segmentte değerler üzerinde aşağı yönlü baskı bekleniyor.

Yeni Edinimler: Yeni NYC lüks konut edinimlerini değerlendiren Türk yatırımcıların pied-à-terre vergisini birinci günden itibaren temel bir elde tutma maliyeti olarak modellemesi gerekiyor. Gelir getiren yatırımlar yerine zaman zaman kullanılan ikinci konut olarak tasarlanan mülkler için vergi, mülkiyet ekonomisini önemli ölçüde değiştiriyor.

Pied-à-terre vergisi, New York City'nin halihazırda şunları içeren mevcut konut emlak vergisi rejimine ekleniyor:

• NYC Emlak Vergisi: Piyasa değerinin bir kısmı üzerinden değerlendirilen; Sınıf 1 (1-3 aile) ve Sınıf 2 (kondominyum ve kooperatif) mülkler için efektif oranlar önemli ölçüde farklılık gösteriyor
• Konak Vergisi (Mansion Tax): 1 milyon doların üzerindeki konut alımlarında kapanışta ödenen yüzde 1-3,9 oranında tek seferlik devir vergisi
• NYC Devir Vergisi: Satıcı tarafından kapanışta ödenen satış fiyatının yüzde 1-1,425'i
• NYS Devir Vergisi: Satış fiyatının yüzde 0,4'ü

Pied-à-terre vergisi, New York City'de asıl ikametgah dışı lüks mülkleri özellikle hedef alan ilk yıllık yinelenen vergidir.

Vergi 1 Temmuz 2026'da yürürlüğe giriyor. Vergiye tabi mülk sahipleri New York City Finans Dairesi'nden değerlendirme bildirimleri alacak. Yıllık vergi faturaları, mevcut NYC emlak vergisi faturaları ile aynı takvimde düzenlenecek.

Mülkünün asıl ikametgah dışı olarak yanlış sınıflandırıldığını düşünen veya ek verginin hesaplanmasında kullanılan değerlendirilen piyasa değerine itiraz eden mülk sahipleri, NYC Vergi Komisyonu'na idari itiraz hakkına sahip olacak.

Türk yatırımcılar ve mülk sahipleri 1 Temmuz 2026 öncesinde aşağıdaki adımları atmalıdır:

1. Asıl ikametgah dışında tutulan ve piyasa değeri 5 milyon doların üzerindeki tüm NYC konut mülklerini tespit edin
2. Kademeli oran tarifesini kullanarak her mülk için yıllık pied-à-terre vergisi yükümlülüğünü hesaplayın
3. Herhangi bir yeniden yapılandırmanın maruziyeti meşru biçimde azaltıp azaltamayacağını değerlendirmek için elde tutma yapılarını ABD vergi danışmanlarıyla gözden geçirin
4. Artan kira faaliyetinin vergiyi mahsup edip edemeyeceğini ve genel getirileri iyileştirip iyileştiremeyeceğini değerlendirmek için kira geliri stratejilerini inceleyin
5. Pied-à-terre vergisinin yatırım getirilerini önemli ölçüde zayıflattığı mülkler için çıkış takvimlerini yeniden değerlendirin

ULF New York, Türk yatırımcılara pied-à-terre vergisi uyumu, emlak vergisi itirazları ve yatırım yapılandırması dahil New York City gayrimenkul vergilendirmesinin tüm boyutlarında danışmanlık sunmaktadır. Gizli bir danışma görüşmesi için bizimle iletişime geçin.