ABD Konut Yasası Beyaz Saray Yolunda: Yabancı Yatırımcılar İçin Ne Anlama Geliyor?

WASHINGTON / NEW YORK — 26 Haziran 2026

ABD Temsilciler Meclisi Başkanı, 21. Yüzyıl Konut Yasası'nı (21st Century Road to Housing Act) cumhurbaşkanlığı imzası için Beyaz Saray'a gönderdi. Bu adım, Amerikan konut politikasında onlarca yılın en önemli dönüşümlerinden birini işaret ediyor. Reuters'ın Perşembe günü aktardığı bu gelişme, ABD konut piyasasının kronik arz açığı ve yüzde 7 civarında seyreden mortgage oranlarıyla boğuştuğu bir döneme denk geliyor.

ABD gayrimenkulüne göz diken Türk yatırımcılar ve şirketler için zamanlama kritik önem taşıyor. ULF New York bu mevzuatın ne anlama geldiğini ve hangi adımların atılması gerekebileceğini analiz ediyor.

Temsilciler Meclisi Başkanı, 21. Yüzyıl Konut Yasası'nı Beyaz Saray'a gönderiyor, Washington D.C., 26 Haziran 2026.

21. Yüzyıl Konut Yasası, yıllardır biriken yapısal açığı gidermeye yönelik. Ulusal Emlakçılar Birliği'nin (NAR) verilerine göre ABD, yaklaşık 3,8 milyon konut birimlik bir açıkla karşı karşıya — bu açık fiyatları rekor seviyelere taşıdı ve milyonlarca Amerikalıyı piyasanın dışında bıraktı.

Yasanın temel hükümleri şunları kapsıyor:

• Yüksek talep bölgelerinde konut inşaatı için federal arazi tahsisi
• İzin ve imar süreçlerini hızlandırmak amacıyla eyalet ve yerel teşvik hibeleri
• Uygun fiyatlı birimler dahil kiralık konut geliştirme vergi teşvikleri
• FIRPTA eşik düzenlemeleri — yabancı satıcılar üzerindeki stopaj yükünü potansiyel olarak azaltacak
• 300.000 doların üzerindeki nakit gayrimenkul işlemleri için FinCEN raporlama reformları

Son iki madde, halihazırda ABD gayrimenkul varlığı bulunan ya da edinmeyi planlayan Türk yatırımcıları doğrudan ilgilendiriyor.

Konut politikası açıklaması öncesinde ABD hükümeti resmi basın toplantısı kürsüsü, Washington D.C., 26 Haziran 2026.

Haziran 2026 sonu itibarıyla 30 yıllık sabit mortgage oranı yüzde 6,8–7,2 bandında seyrediyor — 2021'deki tarihi düşük seviyelerin yaklaşık iki katı. Federal Rezerv, yıl sonuna kadar faiz indirmeyeceğinin sinyalini verdi; bu da borçlanma maliyetlerini yüksek tutmaya devam ediyor.

Pratikte ne anlama geliyor:

Nakit alıcılar için — pek çok Türk yatırımcının dahil olduğu bu kategori — mevcut ortam stratejik açıdan avantajlı. Mortgage'a bağımlı yerli alıcılar piyasanın dışında kaldığından rekabet azalıyor ve pazarlık gücü artıyor.

2026'da ABD genelinde konut fiyatları tarihi zirvelere ulaşırken Amerikan bayrakları bir konut sokağını süslüyor. (Getty Images)

Yüksek borçlanma maliyetlerine karşın konut fiyatları yükselmeyi sürdürdü. Ulusal medyan Haziran 2026'da 430.000 dolara ulaştı; kısıtlı arz ve büyük metropolitan alanlardaki süregelen talep bu artışı besliyor.

Türk yatırımcıların ilgi gösterdiği piyasalara göre bölgesel tablo:

New York ve Miami, köklü Türk-Amerikan iş toplulukları, doğrudan uçuş bağlantıları ve güçlü kiralama talebi sayesinde Türk alıcıların en çok tercih ettiği destinasyonlar olmayı sürdürüyor.

ABD gayrimenkulü satın alan yabancı uyrukluların FIRPTA, FinCEN ve kurum yapılandırma gerekliliklerini yerine getirmesi zorunludur. (Getty Images)

Konut yasasının imzalanması halinde Türk yatırımcıların yakından takip etmesi gereken birkaç önemli değişiklik gündeme geliyor:

Mevcut mevzuat kapsamında ABD gayrimenkulü satan yabancı satıcılar, brüt satış fiyatı üzerinden yüzde 15 stopaja tabi tutuluyor. Yasa, muafiyet eşiğinin yükseltilmesini ve belirli işlem türleri için stopaj oranlarının düşürülmesini öngörüyor. Bu düzenleme, ABD pozisyonlarından çıkmayı planlayan Türk yatırımcıların vergi sonrası getirilerini önemli ölçüde iyileştirebilir.

Yasa, FinCEN nakit işlem raporlamasını standartlaştırmayı ve potansiyel olarak genişletmeyi öngören hükümler içeriyor. Halihazırda New York, Miami, Los Angeles ve diğer şehirlerde belirli eşiklerin üzerindeki nakit alımlarda faydalı sahiplik açıklaması zorunlu. Nakit alım yapan Türk yatırımcıların tam uyumu sağlaması gerekiyor.

Yasa, ABD gayrimenkulünün Delaware LLC veya New York LLC aracılığıyla elde tutulmasının temel avantajlarını değiştirmiyor. Bu yapı, Türk yatırımcılar için en verimli araç olmayı sürdürüyor ve şunları sağlıyor:

• Sorumluluk koruması
• Geçişli vergilendirme
• Basitleştirilmiş FIRPTA uyumu
• Miras planlaması esnekliği

Konut yasasının ilerlemesi ve Fed'in faizleri sabit tutmasıyla birlikte 2026'nın ikinci yarısı nüanslı bir tablo sunuyor:

Yatırımcılar için olumlu sinyaller:

• Artan konut arzı (orta vadede) aşırı ısınan piyasalarda fiyatları istikrara kavuşturacak
• Kiralama talebi güçlü — NYC ve Miami'de boşluk oranları yüzde 3'ün altında
• FIRPTA reformu çıkış ekonomisini iyileştirebilir
• Yeni inşaat teşvikleri zemin katta yatırım fırsatları yaratabilir

İzlenmesi gereken riskler:

• Faiz ortamı: Fed'in herhangi bir politika değişikliği yerli alıcı rekabetini hızla canlandırabilir
• Düzenleyici genişleme: Yabancı gayrimenkul yatırımına yönelik FinCEN ve CFIUS denetimi artıyor
• NYC Pied-à-Terre Vergisi: 500.000 doların üzerindeki ikincil konutlara yönelik önerilen ek vergi tartışılmaya devam ediyor

ULF New York, Türk şirket ve bireylerin ABD işleri için kurulmuş bir hukuk bürosudur. Gayrimenkul pratiğimiz şunları kapsıyor:

• Kurum oluşturma — Delaware LLC, New York LLC, C-Corp yapıları
• FIRPTA uyumu ve planlaması — stopaj sertifikaları, muafiyet başvuruları
• FinCEN GTO uyumu — faydalı sahiplik bildirimleri
• İşlem durum tespiti — tapu incelemesi, sözleşme müzakeresi
• Vergi yapılandırması — ABD ve Türk vergi danışmanlarıyla koordinasyon

Danışma randevusu için: Bize ulaşın veya +1 (646) 421-9966 numaralı telefonu arayın.

Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Durumunuza özgü tavsiye için ULF New York'ta nitelikli bir avukatla görüşmenizi öneririz.

Kaynaklar: Reuters (26 Haziran 2026), Ulusal Emlakçılar Birliği, Federal Rezerv, FinCEN.