Amerika Birleşik Devletleri, Türkiye'den gelenler dahil uluslararası yatırımcılar için en cazip gayrimenkul piyasalarından biri olmayı sürdürüyor. İster otel, ister çok katlı konut binası, ister ticari ofis mülkü, ister lojistik tesisi edinen Türk yatırımcıların mülk edinimi, finansman, tapu, vergilendirme ve süregelen varlık yönetimini düzenleyen farklı bir hukuki çerçevede yol alması gerekiyor.

ABD ticari gayrimenkul piyasası, toplam yatırılabilir stoğu 20 trilyon doların üzerinde olan dünyanın en büyük piyasasıdır. Türk yatırımcılar için ABD birkaç yapısal avantaj sunuyor:

• Güçlü mülkiyet haklarına sahip şeffaf bir hukuk sistemi
• Aktif ikincil alım satımın bulunduğu likit bir piyasa
• Rekabetçi borç koşullarına sahip derin bir finansman piyasası
• Döviz çeşitlendirmesi sağlayan dolar cinsinden bir varlık sınıfı

Türk sermayesini çeken başlıca ABD gayrimenkul varlık sınıfları şunlardır: çok katlı konut (apartman binaları), konaklama (oteller ve tatil köyleri), sanayi ve lojistik (depolar ve dağıtım merkezleri), perakende (alışveriş merkezleri ve net kira mülkleri) ve ofis.

ABD gayrimenkulü edinen Türk yatırımcıların uygun bir edinim yapısı seçmesi gerekir:

ABD LLC aracılığıyla doğrudan mülkiyet: Yatırımcı mülkü elinde tutmak için bir ABD LLC kurar. Bu yapı sorumluluk koruması ve geçişli vergilendirme sağlar. Ancak yabancı bir kişi veya şirket tarafından doğrudan LLC mülkiyeti, satışta FIRPTA stopaj yükümlülüğü doğurur ve yatırımcıyı ölüm halinde ABD gayrimenkul faizinin değeri üzerinden ABD veraset vergisine tabi kılar.

ABD LLC'ye sahip yabancı şirket: Bir Türk şirket (veya vergi açısından avantajlı bir yargı bölgesindeki holding şirketi) ABD LLC'ye sahip olur. Bu yapı bireysel yatırımcılar için ABD veraset vergisi maruziyetini azaltabilir ve başka vergi planlama avantajları sağlayabilir; ancak şube kârları vergisi değerlendirmelerini gündeme getirir.

GYO veya fon yatırımı: Doğrudan mülk yönetimi olmaksızın pasif maruziyet arayan yatırımcılar için ABD Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO/REIT) veya özel gayrimenkul fonu aracılığıyla yatırım likidite ve çeşitlendirme sağlar. Ancak yabancı yatırımcılara ödenen GYO temettüleri stopaj vergisine tabidir.

Optimal yapı, yatırımcının vergi ikametgahına, yatırımın büyüklüğüne ve niteliğine, finansman düzenlemelerine ve çıkış stratejisine bağlıdır. Edinimden sonra değil, edinimden önce doğru yapılandırma yapmak zorunludur.

ABD gayrimenkul işlemleri, Türk uygulamasından önemli ölçüde farklı kapsamlı bir durum tespiti sürecini içerir:

Tapu araştırması ve tapu sigortası: Bir tapu şirketi, tapu zincirindeki herhangi bir ipotek, takyidat, irtifak hakkı veya kusuru tespit etmek için kamu kayıtlarını araştırır. Türkiye'nin tapu siciline dayalı devlet güvencesinin aksine ABD tapusu devlet güvencesi taşımaz — bu nedenle tapu sigortası zorunludur.

Fiziksel inceleme ve çevre değerlendirmesi: Faz I Çevre Alanı Değerlendirmesi (ESA) ticari mülkler için standarttır ve genellikle borç verenler tarafından talep edilir. ABD'de çevre sorumluluğu katı, müşterek ve müteselsil olabilir — yani alıcı önceki sahiplerin neden olduğu kirlilikten sorumlu tutulabilir.

İmar ve arazi kullanımı incelemesi: Mülkün izin verilen kullanımları, geliştirme hakları ve herhangi bir varyans veya özel izin doğrulanmalıdır. ABD'de imar düzenlemeleri yerel (belediye veya ilçe) düzeyde yönetilir ve önemli ölçüde farklılık gösterir.

Kira incelemesi: Gelir getiren mülkler için kira listeleri, kira özetleri, kiracı estoppel'leri ve SNDA sözleşmeleri dahil tüm kiraların kapsamlı biçimde incelenmesi, mülkün nakit akışını ve risk profilini anlamak için zorunludur.

FIRPTA, yabancı gayrimenkul yatırımcılarının anlaması gereken en önemli ABD vergi yasasıdır. FIRPTA kapsamında yabancı bir kişi ABD gayrimenkul faizini sattığında alıcının brüt satış fiyatının yüzde 15'ini stopaj yaparak IRS'e ödemesi gerekir.

Bu stopaj nihai bir vergi değildir — satıcının satıştan elde ettiği kazanç üzerindeki ABD vergi yükümlülüğüne karşı bir ön ödeme niteliğindedir. Satıcı ABD vergi beyannamesi verir ve ya geri ödeme alır (stopaj gerçek vergiden fazlaysa) ya da ek vergi öder (stopaj yetersizse).

Türk yatırımcılar nakit akış projeksiyonlarında FIRPTA stopajını planlamalı ve uygulanabildiğinde mevcut muafiyetleri ve indirimli stopaj sertifikalarını araştırmalıdır.

ABD gayrimenkulüne doğrudan sahip olan yabancı bireyler, ölüm halinde söz konusu mülkün değeri üzerinden ABD federal veraset vergisine tabidir. ABD veraset vergisi oranı, uygulanabilir muafiyet tutarının üzerindeki vergilendirilebilir miras üzerinden yüzde 40'tır — ancak yerleşik olmayan yabancılar için muafiyet yalnızca 60.000 dolardır (ABD vatandaşları ve sakinleri için 13,6 milyon dolar ile karşılaştırıldığında).

Bu, 5 milyon dolarlık ABD mülküne doğrudan sahip olan ve vefat eden bir Türk yatırımcının yaklaşık 1,97 milyon dolarlık ABD veraset vergisi yükümlülüğüyle karşılaşabileceği anlamına gelir. Doğru yapılandırma — genellikle yabancı bir holding şirketi aracılığıyla — bu maruziyeti ortadan kaldırabilir veya önemli ölçüde azaltabilir.

Türk yatırımcılar ABD gayrimenkul finansmanına ABD ticari bankaları, ABD'de faaliyet gösteren uluslararası bankalar, borç fonları ve sigorta şirketleri aracılığıyla erişebilir. Yabancı yatırımcılar genellikle yerli borçlulara kıyasla daha katı taahhüt gerekliliklerini karşılamak zorundadır:

• Daha yüksek peşinat (ticari mülkler için yüzde 30-40)
• Kişisel garantiler
• Ek belgelendirme gereklilikleri

Kredi-değer oranları, borç hizmet karşılama oranları ve faiz oranı koşulları mülk türüne, piyasaya ve borç verene göre değişir.

ABD gayrimenkulüne sahip olmak süregelen hukuki ve uyum yükümlülüklerini beraberinde getirir:

• Emlak vergisi ödemeleri (yerel yönetimler tarafından yıllık olarak değerlendirilen)
• Kiracı-ev sahibi hukuku uyumu (kira koşullarını, depozito uygulamalarını, tahliye prosedürlerini ve yaşanabilirlik standartlarını düzenler)
• Yapı kodu ve yangın güvenliği uyumu
• Ticari mülkler için Engelliler ile Amerikalılar Yasası (ADA) uyumu
• Yıllık vergi beyannameleri (federal Form 1040-NR veya 1120-F, eyalet gelir vergisi beyannameleri ve FBAR/FATCA raporlaması)

Türk yatırımcılar çıkış stratejilerini satış anında değil, edinim anında planlamalıdır. Temel çıkış değerlendirmeleri şunlardır:

• Satıştan elde edilen kazancın vergi muamelesi (sermaye kazancı oranları, amortisman geri alımı, FIRPTA stopajı)
• 1031 değişimi uygunluğu — benzer nitelikteki bir mülke yeniden yatırım yaparak sermaye kazancı vergisini ertelemeye olanak tanır (yabancı yatırımcılara açık)
• Satışın zamanlamasının yatırımcının genel ABD vergi pozisyonuyla ilişkisi

ULF New York, Türk gayrimenkul yatırımcılarıyla ilk edinim yapılandırmasından süregelen varlık yönetimine ve nihai çıkışa kadar çalışarak her aşamada entegre hukuki ve vergi planlama tavsiyesi sunmaktadır.