21. Yüzyıl Konut Yasası (21st Century ROAD to Housing Act), ABD konut politikasına onlarca yılın en iddialı federal müdahalelerinden birini temsil ediyor. Kongre tarafından kabul edilen ve Senato Bankacılık Komitesi'nin "önemli bir konut erişilebilirlik kazanımı" olarak nitelendirdiği yasa, ABD konut fiyatlarını rekor seviyelere taşıyan yapısal arz açığını gidermeyi hedefliyor. Ancak 24 Haziran 2026 itibarıyla Cumhurbaşkanı Trump planlanan imza törenini iptal etti; bu durum yasanın yürürlüğe girip girmeyeceğini belirsiz bıraktı ve geliştiriciler, yatırımcılar ile belediyelerin planlarını sekteye uğrattı.

Bu not, yasanın temel hükümlerini ve ABD gayrimenkul piyasasında aktif olan Türk şirket ve yatırımcılar için pratik sonuçlarını özetlemektedir.

ABD konut piyasası uzun süredir devam eden bir erişilebilirlik kriziyle boğuşuyor. Ulusal konut fiyatları 2020'den bu yana yüzde 50'nin üzerinde artış gösterdi; bu artışın temelinde 3,5 ila 4 milyon konut birimi olarak tahmin edilen yapısal arz açığı yatıyor. ROAD kısaltmasıyla bilinen yasa — Removing Obstacles and Accelerating Development (Engelleri Kaldırma ve Geliştirmeyi Hızlandırma) — bu açığı federal teşvikler, imar ön alımı ve yeni finansman mekanizmaları aracılığıyla gidermeye tasarlandı.

Senato Bankacılık Komitesi'nin çift partili desteği, yerel imar kısıtlamalarının, ruhsat gecikmelerinin ve finansman açıklarının konut inşaatını talep düzeyinin çok altında baskıladığına dair ortak bir kabulü yansıtıyor.

Federal İmar Teşvik Programı: Yasa, toplu taşıma koridorları yakınında çok katlı konut için hakka dayalı onay, minimum otopark gerekliliklerinin kaldırılması ve ek konut birimlerine (ADU) yönelik basitleştirilmiş ruhsat süreçleri dahil imar reformlarını benimseyen belediyeleri ödüllendiren rekabetçi bir hibe programı oluşturuyor. Kısıtlayıcı imarı reforma yanaşmayan belediyeler belirli federal toplum kalkınma hibelerinde kesintiye uğrayacak.

Federal Destekli Projeler için Arazi Kullanımı Ön Alımı: Federal finansman (FHA sigortalı krediler, Düşük Gelirli Konut Vergi Kredileri veya HOME Yatırım Ortaklıkları fonları) alan konut gelişmeleri için yasa, ticari imar bölgelerinde çok katlı konutun hakka dayalı inşaatını engelleyen belirli yerel imar kısıtlamalarını geçersiz kılacak.

Uygun Fiyatlı Konut Finansman Reformları: Yasa, uygun fiyatlı konut inşaatı için birincil federal sübvansiyon olan Düşük Gelirli Konut Vergi Kredisi (LIHTC) programını beş yıl içinde yaklaşık yüzde 30 oranında genişletiyor. Ayrıca hem piyasa fiyatlı hem de sübvanse konutlar tarafından yetersiz hizmet verilen, bölge medyan gelirinin yüzde 80-120'sini kazanan haneleri hedef alan yeni bir "orta gelir" konut vergi kredisi oluşturuyor.

Tek Aile Kiralık Konut Düzenlemesi: Tartışmalara yol açan bir hükümle yasa, tek bir metropolitan istatistiksel alanda (MSA) 50'den fazla tek aile konutuna sahip kurumsal yatırımcılara yeni açıklama yükümlülükleri getiriyor. Bu yatırımcıların edinim faaliyetlerini Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı'na (HUD) bildirmesi ve yeni kiracı bildirim gerekliliklerine uyması gerekecek.

Prefabrik Konut Modernizasyonu: Yasa, prefabrik konutlar için federal standartları güncelliyor ve kiralık arazi üzerindeki prefabrik konutlar için Fannie Mae ve Freddie Mac aracılığıyla yeni finansman yolları açıyor; bu segment tarihsel olarak geleneksel mortgage finansmanının dışında kalmıştı.

24 Haziran 2026'daki imza töreninin iptali ciddi bir belirsizlik yaratıyor. Birkaç senaryo mümkün:

• Cumhurbaşkanı resmi bir tören olmaksızın yasayı daha sonra imzalayabilir
• Beyaz Saray imzalamadan önce değişiklik talep edebilir; bu durumda yasa Kongre'ye geri dönmek zorunda kalır
• Cumhurbaşkanı yasayı veto edebilir; bu durumda her iki mecliste üçte iki çoğunluk gerekir
• Yasa, hükümleri ne yürürlüğe giren ne de resmen reddedilen bir yasal belirsizlik ortamında kalabilir

Yasa imzalanıp Federal Sicil'de yayımlanana kadar hiçbir hükmü yasal olarak geçerli değil. Belediyeler, geliştiriciler ve yatırımcılar, yürürlüğe giriş teyit edilene kadar yasanın imar ön alımı veya finansman hükümlerine dayanmamalıdır.

Çok Katlı Geliştirme: Yürürlüğe girmesi halinde imar teşvik programı, katılımcı belediyelerdeki çok katlı projeler için ruhsat riskini anlamlı biçimde azaltacak. ABD şehirlerinde sıfırdan çok katlı proje değerlendiren Türk geliştiriciler ve yatırımcılar, ROAD Yasası hibesi alan belediyeleri yakından takip etmeli — bu yargı bölgeleri daha hızlı ruhsat süreleri ve azaltılmış düzenleyici belirsizlik sunacak.

Uygun Fiyatlı Konut Yatırımı: LIHTC genişlemesi, vergi kredisi öz sermayesinde ek yatırım fırsatları yaratıyor. Stabil, vergi avantajlı ABD gayrimenkul getirileri arayan Türk aile ofisleri ve kurumsal yatırımcılar, uygun fiyatlı konut projelerine öz sermaye yatırımı karşılığında 10 yıllık federal vergi kredisi sunan LIHTC fon yatırımlarını değerlendirmelidir.

Tek Aile Kiralık Portföyler: ABD piyasalarında tek aile kiralık (SFR) portföy oluşturan Türk yatırımcılar, kurumsal yatırımcı açıklama gerekliliklerinden haberdar olmalıdır. 50 konut eşiği bireysel yatırımcıların büyük çoğunluğunu kapsam dışı bıraksa da ABD holding yapıları aracılığıyla SFR varlıkları biriktiren Türk şirketleri, bağlı kuruluşlar genelindeki konsolide mülkiyetin raporlama yükümlülüğü doğurup doğurmayacağını değerlendirmelidir.

İmar Reformu Takibi: Yasanın imar ön alımı hükümleri — yürürlüğe girmesi halinde — arazi kullanımı üzerindeki federal ve yerel yönetimler arasındaki güç dengesinde önemli bir kayma anlamına gelecek. Türk geliştiriciler bu hükümlere yönelik davaları takip etmeli; Onuncu Değişiklik kapsamındaki anayasal itirazlar muhtemel görünüyor.

Önümüzdeki 30-60 gün belirleyici olacak. ULF New York, 21. Yüzyıl Konut Yasası'nın mevzuat durumunu yakından izliyor ve gelişmeler gerektirdikçe bu analizi güncelleyecek. Aktif ABD gayrimenkul işlemleri veya geliştirme projeleri olan Türk yatırımcılar, yasanın hükümlerine bağlı yapılandırma kararları almadan önce ABD hukuk danışmanlarıyla görüşmelidir.