New York Eyaleti, konut gayrimenkulünün nasıl pazarlandığını ve satıldığını köklü biçimde yeniden şekillendirecek bir mevzuatı hayata geçirdi. Haziran 2026 itibarıyla eyalet yasama organında ilerleyen Adil ve Şeffaf Gayrimenkul Listeleme Yasası, "cep listesi" ve piyasa dışı işlem uygulamalarını hedef alıyor; herhangi bir özel satış gerçekleşmeden önce konut mülklerinin açık platformlarda kamuya açık olarak listelenmesini zorunlu kılıyor. Tek istisna: kamuya açık pazarlamadan vazgeçmek için bilgilendirilmiş yazılı onay veren satıcılar.

New York piyasasında aktif olan Türk yatırımcılar, alıcılar ve geliştiriciler için bu mevzuatın doğrudan ve acil pratik sonuçları bulunuyor.

Adil ve Şeffaf Gayrimenkul Listeleme Yasası kapsamındaki temel yükümlülük açıktır: Bir konut mülkü özel veya piyasa dışı bir işlemle satılmadan önce, yönetmeliklerde belirtilen asgari süre boyunca açık, kamuya erişilebilir bir platformda — genellikle Çoklu Listeleme Hizmeti (MLS) veya eşdeğer bir veri tabanında — kamuya açık olarak pazarlanmalıdır.

Yasa, kamuya açık pazarlamayı aktif olarak tercih etmeyen satıcılar için dar bir istisna öngörüyor. Bu istisnadan yararlanmak için satıcının:

• Kamuya açık pazarlamadan vazgeçmenin mali ve piyasa sonuçlarını açıklayan yazılı bir bildiri alması
• Piyasa dışı satış için imzalı, bilgilendirilmiş yazılı onay vermesi
• Bu onayın işlem dosyasında belgelenmesi ve aracı tarafından saklanması

Kritik olarak, onayın gerçek anlamda bilgilendirilmiş olması gerekiyor — aracılar listeleme sözleşmesinin imzalanması sırasında genel feragatname alamaz. Bildiri, kamuya açık pazarlamanın genellikle rekabetçi tekliflere yol açtığını ve daha yüksek satış fiyatıyla sonuçlanabileceğini açık bir dille açıklamalıdır.

Cep listeleri — kamuya açık listelenmeden önce özel aracı ağları aracılığıyla satılan mülkler — New York'un lüks konut piyasasının kalıcı bir özelliği olmuştur. Yüksek net değerli satıcılar için çekiciliği açıktır: gizlilik, hız ve kamuya açık fiyat keşfinden kaçınma. Aracı ağlarına erişimi olan alıcılar için cep listeleri, mülkleri açık piyasaya çıkmadan edinme fırsatı sunar.

Politika açısından sorun şudur: Cep listeleri, seçkin aracı ağlarına erişimi olmayan alıcıları sistematik olarak dezavantajlı kılıyor — ilk kez alıcıları, New York dışından alıcıları ve tarihsel olarak gayrimenkul ağlarından dışlanan toplulukların alıcılarını orantısız biçimde etkiliyor. Ayrıca fiyat şeffaflığını bastırıyor ve satıcıların adil piyasa değeri alıp almadıklarını anlamalarını güçleştiriyor.

Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR), 2020 yılında federal düzeyde benzer bir "Açık İşbirliği Politikası" uygulamaya koydu; MLS üyelerinin kamuya açık pazarlamadan itibaren bir iş günü içinde listeleme sunmalarını zorunlu kıldı. New York'un mevzuatı, uyumsuzluk için yasal sonuçlar öngören yasal bir gereklilik getirerek daha ileri gidiyor.

Yasa, New York aracılarının iş yapış biçiminde önemli değişiklikler gerektiriyor:

Satıcı Temsil Sözleşmeleri: Listeleme sözleşmelerinin gerekli bildiri dilini ve satıcıların piyasa dışı pazarlamaya onay verip vermeyeceğine ilişkin açık bir mekanizmayı içerecek şekilde revize edilmesi gerekiyor. Piyasa dışı işlemi kolaylaştırmadan önce uygun onay almayan aracılar ruhsat yaptırımı ve hukuki sorumlulukla karşılaşabilir.

Alıcı Temsili: Tarihsel olarak cep listesi ağlarına erişimi rekabetçi bir farklılaştırıcı olarak kullanan alıcı temsilcilerinin değer önerilerini yeniden değerlendirmesi gerekecek. Yasa, kamuya açık pazarlamayı zorunlu kılarak aracı ağı erişiminin avantajını azaltıyor ve oyun alanını düzleştiriyor.

Çift Temsil: Yasa, New York'un mevcut çift temsil açıklama gereklilikleriyle kesişiyor. Satıcının kamuya açık pazarlamadan vazgeçtiği bir işlemde hem alıcıyı hem satıcıyı temsil eden aracılar, satıcının bilgilendirilmiş onayının yeterliliği konusunda artan denetime tabi olacak.

Ticari ve Konut Ayrımı: Yasa konut gayrimenkulüne uygulanıyor. Ticari işlemler — ofis binaları, perakende merkezleri, sanayi mülkleri ve belirli bir birim eşiğinin üzerindeki çok katlı binalar — kapsam dışında. Ticari gayrimenkule odaklanan Türk yatırımcılar etkilenmiyor.

Lüks Konut Edinimi: Üst düzey Manhattan kondominiumları, Brooklyn sıra evleri veya Hamptons mülkleri arayan Türk alıcılar, tarihsel olarak piyasa dışı stoka erişim sağlayan aracı ilişkilerinden yararlanmıştır. Yeni mevzuat kapsamında bu avantaj önemli ölçüde azalıyor — çoğu mülkün satıştan önce kamuya açık pazarlamadan geçmesi gerekecek.

Yatırım Amaçlı Mülk Edinimi: Küçük çok katlı binalar (genellikle konut olarak sınıflandırılan 1-4 birim) edinen Türk yatırımcılar, piyasa dışı edinim stratejilerinin zorlaştığını görecek. Zorunlu kamuya açık listelemenin yarattığı rekabetçi teklif ortamı, edinim getirilerini sıkıştırabilir.

Yeni Geliştirme: Yasa, geliştiricilerin yeni inşaat projelerindeki birimleri kamuya açık listelenmeden önce ön satışa çıkarmasını kısıtlamıyor gibi görünüyor — New York'un lüks kondominyum piyasasında yaygın bir uygulama. Ancak düzenleyici dil henüz kesinleşmedi; geliştiricilerin spesifik rehberlik alması gerekiyor.

Satıcı Onay Stratejisi: New York konut mülklerine sahip ve gizlilik, hız veya ilişkiye dayalı işlemler nedeniyle özel satış yapmak isteyen Türk yatırımcılar, bilgilendirilmiş onay gerekliliklerine uymak kaydıyla bunu yapma hakkını koruyor. Listeleme öncesinde deneyimli bir New York gayrimenkul avukatıyla çalışmak, onay sürecinin usulüne uygun belgelenmesi için zorunludur.

Haziran 2026 itibarıyla Adil ve Şeffaf Gayrimenkul Listeleme Yasası New York Eyalet Yasama Organı'nda ilerliyor. Yasa komisyondan geçti ve mevcut yasama oturumunda genel kurulda oylamaya sunulması bekleniyor. Yürürlüğe girmesi halinde, aracılar ve satıcılara uygulamalarını ve belgelerini güncellemeleri için 90-180 günlük bir geçiş süreci öngörülüyor.

ULF New York, nihai mevzuat yürürlüğe girip uygulama yönetmelikleri yayımlandıktan sonra Türk yatırımcılar ve mülk sahipleri için ayrıntılı bir uyum rehberi yayımlayacaktır.