1980 yılında yürürlüğe giren ve sonraki on yıllarda önemli ölçüde değiştirilen Yabancı Yatırımcıların Gayrimenkul Vergisi Yasası (FIRPTA), ABD gayrimenkulü satan yabancı kişilerin vergi muamelesini köklü biçimde değiştirmiştir. ABD gayrimenkulüne yatırım yapan Türk vatandaşları ve Türk şirketleri için FIRPTA uyumu isteğe bağlı değil — uyumsuzluğun ciddi mali sonuçları olan zorunlu bir hukuki yükümlülüktür.

Bu rehber; FIRPTA'nın nasıl işlediğini, maliyetini, mevcut mekanizmalar aracılığıyla stopajın nasıl azaltılacağını veya ortadan kaldırılacağını ve FIRPTA'nın Türk yatırımcıların sıklıkla kullandığı diğer vergi planlama stratejileriyle nasıl etkileşime girdiğini açıklamaktadır.

FIRPTA öncesinde, ABD gayrimenkulü satan yabancı kişiler ABD vergi beyannamesi vermeyerek kazanç üzerindeki ABD vergisinden kaçınabiliyordu. FIRPTA bu açığı, alıcıya — satıcıya değil — stopaj yükümlülüğü getirerek kapattı. Yabancı bir kişi ABD gayrimenkul hakkı sattığında, alıcı satıcının gerçekten vergi borcu olup olmadığından bağımsız olarak brüt satış fiyatının belirli bir yüzdesini keserek IRS'e ödemekle yükümlüdür.

Bu stopaj mekanizması, IRS'in ABD'de vergi varlığı bulunmayan yabancı satıcılardan vergi tahsil edebilmesini sağlar. Kesilen tutar, satıcının beyanname verdiğinde gerçek ABD vergi borcundan mahsup edilir.

FIRPTA şu kişilere uygulanır:

• Yerleşik olmayan yabancı bireyler: ABD vatandaşı, daimi oturma izni sahibi veya önemli varlık testini karşılayan bireyler olmayan Türk vatandaşları
• Yabancı şirketler: Türk anonim şirketleri (A.Ş.) ve limited şirketleri (Ltd. Şti.) dahil ABD dışında kurulan şirketler
• Yabancı ortaklıklar, tröstler ve mülkler: Yabancı hukuk kapsamında kurulan kuruluşlar
• Yabancı ortaklığa sahip yerli kuruluşlar: Varlıklarının yüzde ellisinden fazlası ABD gayrimenkul haklarından oluşan bir ABD LLC veya şirketi — "ABD Gayrimenkul Holding Şirketi" (USRPHC) — kendi hisselerinin satışında FIRPTA'yı tetikleyebilir

ABD gayrimenkulünü bir ABD LLC aracılığıyla elinde tutan Türk yatırımcılar için — yaygın bir yapı — LLC'nin temel mülkünün değil, LLC üyelik haklarının satışı da LLC'nin USRPHC niteliği taşıması halinde FIRPTA stopajını tetikleyebilir.

Stopaj oranı, satış fiyatına ve alıcının kullanım amacına göre değişir:

Önemli: Stopaj, kazanç üzerinden değil brüt satış fiyatı üzerinden hesaplanır. 200.000 Dolar kazançla 2.000.000 Dolar'a bir mülk satan Türk yatırımcı, 200.000 Dolar'lık kazanç üzerindeki gerçek vergi çok daha az olsa bile 300.000 Dolar (2.000.000 Dolar'ın yüzde on beşi) stopajla karşılaşacaktır.

Alıcı (veya alıcının kapanış avukatı ya da tapu şirketi) şunlardan sorumludur:

1. Kapanışta gerekli tutarı kesmek
2. Kapanış tarihinden itibaren 20 gün içinde IRS'e Form 8288 (Yabancı Kişilerin Belirli Devirlerinde ABD Stopaj Vergisi Beyannamesi) sunmak
3. Kesilen tutarı Form 8288 başvurusuyla birlikte IRS'e ödemek

Satıcı, ABD vergi beyannamesinde kesilen tutarı mahsup etmek için kullandığı Form 8288-A (Belirli Devirlerde Stopaj Bildirimi) kopyasını alır.

Alıcı sorumluluğu: Alıcının kesmesi ve ödemesi gereken tutarı kesmemesi halinde alıcı, kesilmesi gereken vergi artı faiz ve cezalardan şahsen sorumlu hale gelir. Bu durum, alıcılar ve kapanış temsilcileri için FIRPTA gereksinimlerine sıkı sıkıya uymak adına güçlü teşvikler yaratır.

Türk satıcıların elindeki en güçlü araç, FIRPTA Stopaj Sertifikası'dır (Form 8288-B aracılığıyla elde edilir). Stopaj sertifikası, satıcının vergi beyannamesi aracılığıyla fazla stopajı geri almayı beklemek yerine kapanıştan önce stopajı azaltmasına veya ortadan kaldırmasına olanak tanır.

Stopaj sertifikası başvurusu, beklenen kapanış tarihinden tercihen 90 gün önce IRS'e sunulmalıdır. IRS'in eksiksiz bir başvuruyu sonuçlandırmak için 90 günü vardır; ancak uygulamada işlem süreleri değişkenlik göstermektedir.

IRS, aşağıdaki durumlarda stopajı azaltan sertifika düzenler:

Azami vergi yükümlülüğü standart stopaj tutarından az olduğunda: Satıcının kazanç üzerindeki gerçek ABD vergi yükümlülüğünün yüzde on beşlik stopajdan açıkça daha az olduğu kanıtlanabilirse IRS, stopajı tahmini vergi tutarına indirir. Bu, stopaj sertifikası başvurusunun en yaygın dayanağıdır.

Örnek: Türk bir yatırımcı New York'taki bir daireyi 1.500.000 Dolar'a satıyor. Düzeltilmiş maliyet bedeli 1.200.000 Dolar, dolayısıyla kazanç 300.000 Dolar. Standart stopaj 225.000 Dolar (1.500.000 Dolar'ın yüzde on beşi) olacaktır. Yerleşik olmayan bir yabancı için 300.000 Dolar'lık uzun vadeli sermaye kazancı üzerindeki federal vergi yaklaşık 60.000–75.000 Dolar'dır. Stopaj sertifikası, stopajı tahmini vergi tutarına indirerek kapanışta 150.000–165.000 Dolar serbest bırakacaktır.

Taksitli satış: Satış bedelinin zaman içinde taksitler halinde ödenmesi durumunda stopaj, tüm tutarın kapanışta tahsil edilmesi yerine taksit ödemelerine yayılabilir.

Kazanç gerçekleşmediğinde: Satıcı kazanç gerçekleşmeyeceğini kanıtlayabilirse (örneğin mülk zararına satılıyorsa) IRS, stopajı tamamen ortadan kaldıran sertifika düzenleyebilir.

Form 8288-B şunları gerektirir:

• Satıcı ve alıcının kimlik bilgileri
• Mülkün tanımı
• Beklenen kazanç ve tahmini vergi yükümlülüğünün hesaplanması
• Destekleyici belgeler (satın alma fiyatı, düzeltilmiş maliyet bedeli, amortisman çizelgeleri, kapanış maliyeti tahminleri)

Başvuru, kapanış tarihinde veya öncesinde sunulmalıdır. Kapanıştan önce sunulması halinde taraflar, tutarı hemen ödemek yerine IRS kararı beklenirken emanette tutmayı kararlaştırabilir.

Belirli işlemler FIRPTA stopajından tamamen muaftır:

Konut istisnası: Alıcı mülkü kişisel konut olarak ediniyorsa ve satış fiyatı 300.000 Dolar'ı aşmıyorsa stopaj gerekmez. 300.001–1.000.000 Dolar arasındaki satış fiyatları için yüzde on beş yerine yüzde on oranı uygulanır.

Halka açık hisse senetleri: Halka açık şirketlerdeki paylar, şirketin ABD gayrimenkulü elinde bulundurması halinde bile genellikle FIRPTA'dan muaftır.

Yabancı olmayan beyanname: Satıcı, yabancı kişi olmadığına dair yeminli bir beyan sunarsa alıcının stopaj yapması gerekmez. Ancak bir Türk vatandaşı, ABD vatandaşı veya daimi oturma izni sahibi olmadıkça bu beyanı doğru biçimde veremez.

1031 benzeri değişim, satıcının bir mülkün satış gelirlerini eşit veya daha yüksek değerde bir yedek mülke yatırarak sermaye kazancı vergisini ertelemesine olanak tanır. Türk yatırımcılar, değer kazanmış gayrimenkul üzerindeki ABD vergisini ertelemek için sıklıkla 1031 değişimini kullanır.

FIRPTA etkileşimi: 1031 değişimi FIRPTA stopajını ortadan kaldırmaz — yalnızca temel vergi yükümlülüğünü erteler. Devredilen mülkün alıcısı, stopaj sertifikası alınmadıkça FIRPTA kapsamında stopaj yapmak zorundadır. Ancak satıcı, değişimin vergi yükümlülüğünü erteleyeceği gerekçesiyle stopajı sıfıra indirecek sertifika başvurusunda bulunabilir.

Nitelikli aracı: 1031 değişimi, devredilen mülkün satışı ile yedek mülkün satın alınması arasında değişim gelirlerini elinde tutan nitelikli bir aracı (QI) gerektirir. QI, FIRPTA stopaj gereksinimlerinden haberdar olmalı ve taraflarla koordineli çalışmalıdır.

Elde tutma yapısının seçimi, FIRPTA maruziyetini önemli ölçüde etkiler:

Bireysel mülkiyet: Türk vatandaşının doğrudan mülkiyeti, satışta FIRPTA'yı tetikler. Basit ama maksimum maruziyet.

ABD LLC (tek üyeli, göz ardı edilen kuruluş): LLC, ABD vergi amaçları açısından göz ardı edilir — Türk vatandaşı mülkü doğrudan elinde tutuyormuş gibi değerlendirilir. FIRPTA, mülkün veya LLC haklarının satışında uygulanır.

ABD LLC (çok üyeli): ABD vergi amaçları açısından ortaklık olarak değerlendirilir. FIRPTA, mülk satışındaki kazancın yabancı ortağa düşen payına ve LLC'nin USRPHC niteliği taşıması halinde yabancı ortağın LLC hissesinin satışına uygulanır.

ABD C-Corporation: ABD şirketi "yabancı kişi" değildir — FIRPTA, şirketin mülk satışına uygulanmaz. Ancak Türk hissedarın şirket hisselerini satması, şirketin USRPHC niteliği taşıması halinde FIRPTA'yı tetikleyebilir. Ayrıca şirket kazanç üzerinden kurumlar vergisi öder ve hissedar temettüler veya hisse senedi sermaye kazançları üzerinden yeniden vergi öder — bu durum potansiyel çifte vergilendirmeye yol açar.

Yabancı şirket: ABD gayrimenkulü elinde tutan bir Türk A.Ş. veya Ltd. Şti., FIRPTA'ya tabi yabancı kişidir. Ayrıca yabancı şirket, ana yabancı şirkete aktarılan efektif bağlantılı kazançlar üzerinden şube kârları vergisine (ABD-Türkiye antlaşması kapsamında yüzde beşe indirilen yüzde otuz ek vergi) tabi olabilir.

ABD ve Türkiye arasındaki ikili gelir vergisi antlaşması, Türk yatırımcıların ABD gayrimenkul geliri ve kazançlarının vergilendirilmesini etkiler. Temel hükümler:

• Sermaye kazançları: Antlaşma, FIRPTA ile tutarlı biçimde ABD'nin Türk mukimlerin ABD gayrimenkulü satışından elde ettiği kazançları vergilendirmesine genel olarak izin verir
• Kira geliri: ABD mülkünden kira geliri elde eden Türk yatırımcılar, giderler, amortisman ve ipotek faizi için kesinti yapılmasına olanak tanıyan efektif bağlantılı gelir (ECI) seçeneğini kullanabilir
• Şube kârları vergisi: Antlaşma, Türk şirketleri için şube kârları vergisi oranını yüzde otuzdan yüzde beşe indirir
• Temettü stopajı: ABD şirketlerinin Türk hissedarlara ödediği temettülerde indirimli stopaj oranları

FIRPTA'nın ötesinde, ABD gayrimenkulüne yatırım yapan Türk yatırımcıların süregelen yıllık uyum yükümlülükleri bulunmaktadır:

Form 1040-NR (Yerleşik Olmayan Yabancı Gelir Vergisi Beyannamesi): Kira geliri ve sermaye kazançları dahil ABD kaynaklı geliri beyan etmek için yıllık olarak sunulur. Son tarih 15 Nisan'dır (ABD stopaj ajanı bulunmayan yerleşik olmayan yabancılar için 15 Haziran).

Form 8840 (Daha Yakın Bağlantı İstisnası): ABD'de önemli miktarda zaman geçiren Türk vatandaşları, farkında olmadan önemli varlık testini karşılayarak ABD vergi mukimi haline gelebilir. Form 8840, Türkiye'ye daha yakın bağlantı iddiasında bulunmak ve ABD mukim vergi statüsünden kaçınmak için kullanılabilir.

FBAR ve FATCA: Belirli eşikleri aşan ABD banka hesapları veya finansal hesaplara sahip Türk yatırımcıların Banka Gizliliği Yasası (FBAR) ve FATCA kapsamında raporlama yükümlülükleri olabilir.

Eyalet vergi beyannameleri: Gelir vergisi uygulayan ABD eyaletlerinin büyük çoğunluğu, yerleşik olmayan yatırımcıların eyalet sınırları içinde elde ettikleri gelir için eyalet beyannamesi vermesini zorunlu kılar.

ULF New York, Türk gayrimenkul yatırımcılarına ve ABD vergi danışmanlarına yatırım yapılandırması, FIRPTA stopaj yükümlülüklerinin yönetimi ve ABD federal ile eyalet vergi gereksinimlerine tam uyum konularında danışmanlık sunmaktadır.