NYC HPD, 421-a(16) Workbook Değişiklik Kuralı Öneriyor: Durma Noktasındaki Projeler Haziran 2031 Son Tarihiyle Vergi Avantajlarını Koruyabilir

New York City Konut Koruma ve Geliştirme Dairesi (HPD), orijinal 15 Haziran 2026 tamamlama son tarihinden önce durma noktasına gelen veya geciken çok aileli kiralık konut projeleri için kritik bir can simidi sağlayabilecek 421-a(16) program kurallarında değişiklikler önerdi. Öneri kural, belirli projelerin onaylı Workbook'larını — 421-a(16) avantaj uygunluğu için temel uyum belgeleri — sınırlı koşullarda değiştirmesine izin verecek.

4 Ağustos 2026'da kamuoyu duruşması planlandı; yazılı yorumlar aynı gün son buluyor.

Resmi adıyla Affordable New York Konut Programı olan 421-a(16) programı, New York City'de uygun yeni çok aileli kiralık inşaat için 35 yıla kadar mülk vergisi muafiyeti sağlıyor. Uygunluk için projeler şunları yapmalı:

• İnşaata başlamak ve programın başvuru son tarihinden önce HPD'ye Workbook sunmak
• Uygun fiyatlı birimlerin yüzdesini ve derinliğini belirten bir Karşılanabilirlik Seçeneği (A'dan G'ye) seçmek
• Programın tamamlama son tarihine kadar inşaatı tamamlamak
• Vergi muafiyeti süresi boyunca karşılanabilirlik kısıtlamalarını sürdürmek

Orijinal 421-a(16) programının inşaat tamamlama son tarihi 15 Haziran 2026'ydı. New York Eyalet Yasama Meclisi daha sonra tamamlama son tarihini belirli kriterleri karşılayan projeler için 15 Haziran 2031'e uzattı — ancak bu uzatma tüm projelere otomatik olarak uygulanmadı ve uzatma ile Karşılanabilirlik Seçeneği gereklilikleri arasındaki etkileşim, halihazırda Workbook sunmuş projeler için karmaşıklık yarattı.

HPD'nin öneri kuralı, halihazırda 421-a(16) Workbook sunmuş ve onay almış belirli kiralık konut projelerinin seçtikleri Karşılanabilirlik Seçeneğini değiştirmek için Workbook'larını değiştirmesine izin verecek — ancak yalnızca sınırlı koşullarda:

Uygun projeler: Başlangıçta Karşılanabilirlik Seçeneği C veya G'yi seçen ve şimdi Seçenek A, B, E veya F'ye geçmek isteyen projeler.

Bu değişikliğin önemi: C ve G seçenekleri orijinal 15 Haziran 2026 tamamlama son tarihiyle ilişkilidir. A, B, E ve F seçenekleri ise uzatılmış 15 Haziran 2031 tamamlama son tarihiyle ilişkilidir. Projelerin C/G'den A/B/E/F'ye geçişine izin vererek öneri kural, durma noktasındaki veya gecikmiş projelerin 2031 son tarihiyle uyumlu hale gelmesine — ve potansiyel olarak 421-a(16) vergi avantajı uygunluklarını korumalarına — olanak tanıyacak.

Durma noktasındaki veya gecikmiş 421-a(16) projeleri olan geliştiriciler, Workbook'larını derhal gözden geçirerek şunları belirlemelidir:

1. Başlangıçta hangi Karşılanabilirlik Seçeneğinin seçildiği: Yalnızca C veya G seçeneğine sahip projeler önerilen değişiklik yoluna uygun
2. Projenin A, B, E veya F seçenekleri için uygunluk gerekliliklerini karşılayıp karşılamadığı: Her seçeneğin farklı karşılanabilirlik yüzdesi ve derinlik gereklilikleri var
3. Projenin gerçekçi biçimde 15 Haziran 2031'e kadar tamamlanıp tamamlanamayacağı: Değişiklik yalnızca proje gerçekten uzatılmış son tarih içinde tamamlanabiliyorsa yardımcı olur
4. Karşılanabilirlik Seçeneklerinin değiştirilmesinin mali etkisi: Farklı seçeneklerin birim karması, kira seviyeleri ve proje ekonomisini etkileyen farklı karşılanabilirlik gereklilikleri var

421-a(16) vergi muafiyeti, New York City'de çok aileli proje ekonomisinin kritik bir bileşeni. Tipik büyük bir çok aileli proje için vergi muafiyeti, muafiyet süresi boyunca on milyonlarca dolar değerinde olabilir. 15 Haziran 2026 son tarihi nedeniyle 421-a(16) uygunluğunu kaybeden projeler, değerleme ve finansman kapasitesinde önemli düşüşler yaşamış olabilir.

Öneri kural kesinleşir ve bir proje Workbook'unu başarıyla değiştirirse, yeniden kazanılan vergi avantajı uygunluğu şunları sağlayabilir:

• Proje değerlemesini artırma — vergi avantajı akışını yeniden sağlayarak
• Finansman kapasitesini yeniden kazanma — vergi avantajı uygunluğunu kaybetmesi nedeniyle inşaat veya kalıcı finansmanını kaybeden projeler için
• Satın alma fiyatını etkileme — durma noktasındaki projelerin bekleyen veya planlanan edinimlerinde

Durma noktasındaki 421-a(16) projeleri için işlemlere dahil olan geliştiriciler, borç verenler ve alıcılar için öneri kural hem fırsat hem de risk yaratıyor:

• Fırsat: Workbook'unu başarıyla değiştiren bir proje, 421-a(16) uygunluğu olmayan bir projeden önemli ölçüde daha değerli olabilir
• Risk: Öneri kural henüz kesinleşmedi; kural kesinleşmeden önce bir işlemde değişiklik yoluna güvenmek kapanış riski yaratıyor
• Beyan riski: Durma noktasındaki projeler için satın alma anlaşmaları ve kredi belgeleri, 421-a(16) uygunluk durumunu, öneri değişiklik kuralını ve kuralın kesinleşmemesi veya değişikliğin onaylanmaması halinde risk dağılımını dikkatli biçimde ele almalı

421-a(16) projeleri için inşaat ve kalıcı borç verenler, kredi portföylerini şunları belirlemek için gözden geçirmeli:

• 15 Haziran 2026 son tarihini kaçıran ve Workbook değişikliğine uygun olabilecek projeler
• 421-a(16) uygunluğu hakkında beyan veya taahhüt içeren kredi belgeleri
• 421-a(16) uygunluğunu varsayan değerleme raporları — ve uygunluk yeniden sağlanırsa bu raporların güncellenmesi gerekip gerekmediği
• Projenin ekonomisi iyileşirse yeniden gözden geçirilmesi gerekebilecek kredi değişiklikleri veya erteleme anlaşmaları

Durma noktasındaki çok aileli projelerin alıcıları şunları yapmalı:

• 421-a(16) durum tespitini öncelikli kalem olarak yürütmek — Workbook, Karşılanabilirlik Seçeneği ve önerilen değişiklik yoluna uygunluğun incelenmesi dahil
• Satın alma anlaşmalarına 421-a(16) beyanları eklemek — vergi avantajının mevcut durumunu, öneri değişiklik kuralını ve risk dağılımını ele alarak
• Her iki senaryoyu modellemek — 421-a(16) uygunluğuyla ve uygunluk olmadan — taahhütte
• HPD'nin Workbook değişikliğini onaylamasına bağlı koşullar düşünmek — işlem yeniden kazanılan vergi avantajı uygunluğuna dayanıyorsa

Öneri kural hakkında yorum yapmak isteyen paydaşlar, yazılı yorumlarını 4 Ağustos 2026'ya kadar — kamuoyu duruşmasıyla aynı gün — HPD'ye sunmalı. Yorumlar şunları ele alabilir:

• Workbook değişiklikleri için uygunluk kriterleri
• Değişiklik onayı için koşullar ve prosedürler
• Değişiklik yolu ile diğer 421-a(16) gereklilikleri arasındaki etkileşim
• Uygun fiyatlı konut arzı ve proje ekonomisi üzerindeki etki

1. Portföyünüzdeki tüm durma noktasındaki 421-a(16) projelerini belirleyin ve Workbook'larını gözden geçirin
2. Önerilen değişiklik yolu için Karşılanabilirlik Seçeneği uygunluğunu belirleyin
3. Hedef Karşılanabilirlik Seçeneği kapsamında proje ekonomisini modelleyin
4. Bekleyen işlemleri 421-a(16) riski ve fırsatı açısından gözden geçirin
5. 4 Ağustos'tan önce öneri kural hakkında yorum sunmayı değerlendirin
6. Nihai kural yayımı ve değişiklik başvuru prosedürleri için HPD'yi izleyin

ULF New York, gayrimenkul geliştiricilere, borç verenlere, yatırımcılara ve alıcılara New York City gayrimenkul hukuku, uygun fiyatlı konut uyumu, vergi muafiyet programları ve çok aileli işlem yapılandırması konularında danışmanlık vermektedir. 421-a(16) uygunluğu ve önerilen Workbook değişiklik kuralı konusunda danışmanlık için bizimle iletişime geçin.