Adalet Bakanlığı (DOJ), kiralık konut piyasalarında iddia edilen rekabete aykırı davranışları hedef alan devam eden uygulama işleminin bir parçası olarak Willow Bridge Property Company ile önerilen bir rıza kararnamesini duyurdu. DOJ, Willow Bridge ve diğer ev sahiplerinin algoritmik kira belirleme araçları aracılığıyla rakiplerin hassas fiyatlandırma bilgilerini kullandığını ve rekabete duyarlı kira ile doluluk verilerini paylaştığını ileri sürdü.

Mahkeme onayına tabi olan önerilen kararname, Willow Bridge’in belirli algoritmik fiyatlandırma araçlarının kullanımını, rakip veri paylaşımını ve RealPage tarafından düzenlenen toplantılara katılımı kısıtlayacak.

DOJ’un uygulama teorisi, ortak bir algoritmik fiyatlandırma platformu aracılığıyla bile olsa hassas fiyatlandırma verilerini paylaşan rakip ev sahiplerinin Sherman Act’ın 1. Bölümünü ihlal eden davranışlara girişiyor olabileceği önerisine dayanıyor. Rakip ev sahipleri hassas doluluk ve fiyatlandırma verilerini ortak bir platforma (RealPage’in gelir yönetimi yazılımı) girdiğinde ve platform bu verileri kira önerileri oluşturmak için kullandığında, sonuç işlevsel olarak rakiplerin birbirleriyle fiyatlandırma bilgisi paylaşmasına eşdeğer.

DOJ’un teorisi, ev sahipleri arasında açık bir anlaşmanın kanıtını gerektirmiyor. İddia edilen rekabete aykırı etki, bilgi alışverişinin yapısından kaynaklanıyor.

• Algoritmik fiyatlandırma aracı kısıtlamaları: Rakiplerin kamuya açık olmayan verilerini içeren araçların kullanımından kısıtlama
• Rakip veri paylaşımı kısıtlamaları: Hassas fiyatlandırma ve doluluk verilerinin rakiplerle doğrudan veya aracılar aracılığıyla paylaşılması yasağı
• RealPage tarafından düzenlenen rakip toplantıları: Rakip fiyatlandırma bilgilerinin alışverişinin yapıldığı toplantılara katılım kısıtlaması
• İzleme: Willow Bridge ilerleyen dönemde üçüncü taraf kira fiyatlandırma algoritmaları kullanırsa izleme gerekebilir

Gelir Yönetimi Yazılımı Algoritmik gelir yönetimi yazılımı kullanan mülk yöneticileri — özellikle rakip verilerini toplayan platformlar — dikkatli bir rekabet hukuku incelemesi yapmalı. Temel soru, platformun rakiplerin kamuya açık olmayan fiyatlandırma ve doluluk verilerini içerip içermediği.

Kıyaslama Düzenlemeleri Birden fazla ev sahibinden kira ve doluluk verisi toplayıp birleştiren sektör kıyaslama hizmetleri benzer rekabet hukuku soruları doğuruyor.

Satıcı Sözleşmeleri Mülk yöneticileri, gelir yönetimi yazılımı satıcılarıyla yaptıkları sözleşmeleri hassas fiyatlandırma ve doluluk verilerinin paylaşılmasını gerektiren hükümler açısından gözden geçirmeli.

Rekabet Hukuku Eğitimi Kiralar, doluluk stratejisi ve rakip fiyatlandırması hakkındaki iç iletişimler rekabet hukuku soruşturmalarında potansiyel delil. Kiralama ve gelir yönetimi personeli için rekabet hukuku eğitimi pratik bir risk yönetimi adımı.

Willow Bridge uzlaşması, Ağustos 2024’te RealPage’e karşı açılan medeni hukuk kapsamında rekabet davasını da içeren daha büyük bir DOJ uygulama işleminin parçası. Birkaç eyalet başsavcısı paralel davalar açtı. Kiracıların özel toplu davaları da birden fazla yargı bölgesinde devam ediyor.

DOJ’un Willow Bridge ile önerilen uzlaşması, kiralık konut piyasalarında rekabet hukukunun agresif biçimde uygulanmasının sürdüğünü gösteriyor. Temel hukuki teori — rakip verilerini toplayan algoritmik fiyatlandırma platformlarının yasadışı fiyat koordinasyonunu kolaylaştırabileceği — artık rıza kararnamelerine uygulanıyor. Mülk yöneticileri, kiralama yazılımı satıcıları ve gayrimenkul platformları bunu uyum önceliği olarak ele almalı.